Wir beraten Sie in allen Rechtsfragen über den gesamten »Lebenszyklus« Ihrer Immobilie.
Standortsuche
Die Phase der Standortsuche entscheidet über den Erfolg Ihres Projekts. Hier findet die zentrale Weichenstellung statt, die dem Leitsatz folgt, dass für eine Immobilie nur drei Dinge zählen: die Lage, die Lage und die Lage.
Ob die Lage den juristischen Anforderungen entspricht, entscheidet nach den Festlegungen der Regionalplanung, des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans. Fragen des Immissonsschutzes, der Erschließungsplanung und der Straßen- und Verkehrsplanung sind bereits in dieser Phase zu klären.
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Regionalplanung
Wir prüfen, ob Ihr Vorhaben Zielen der Raumordnung widerspricht und leiten für Sie im Zusammenwirken mit der Standortkommune oder der zuständigen Antragsbehörde Raumordnungsverfahren oder Abweichungsverfahren ein, um die Konformität des Vorhabens mit der Regionalplanung herzustellen. Gegenstand unserer Tätigkeit ist die Begleitung des kompletten Verwaltungsverfahrens mit Kommunikation sämtlicher Träger öffentlicher Belange, die Vertretung in der Regionalversammlung sowie erforderlichenfalls der gerichtlichen Durchsetzung dieser Verfahren.
Flächennutzungsplan
Auf der Ebene des Flächennutzungsplans der Kommunen oder Kommunalverbände (z.B.: Regionalverband FrankfurtRheinMain) entscheidet sich die grundsätzliche städtebauliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens. Wir betreuen für Sie etwaig notwendige Änderungsverfahren.
Bebauungsplan
Soweit kein Baurecht nach §§ 34, 35 BauGB besteht, betreuen wir die Aufstellung von Bebauungsplänen vom Aufstellungsbeschluss bis zum Satzungsbeschluss jeder Art von Bebauungsplänen einschließlich vorhabenbezogener Bebauungspläne inklusive der Beteiligung Träger öffentlicher Belange und Bürger bis hin zu Abwägungsvorschlägen für die Kommunen. Die Verteidigung von Bebauungsplänen im Rahmen von Normenkontrollanträgen zählt ebenfalls zu unserem Portfolio.
Immissionsschutz
Bereits auf der Ebene der Standortsuche können Fragen des Immissionsschutzes entscheidende Weichenstellungen erfordern. Insbesondere gesetzlich oder untergesetzlich zu beachtende Abstände (Luft, Geruch, Erschütterungen) und Lärmkontingente haben Einfluss auf die Standortwahl.
Erschließungsplanung
Auf der Ebene des Flächennutzungsplans der Kommunen oder Kommunalverbände (z.B.: Regionalverband FrankfurtRheinMain) entscheidet sich die grundsätzliche städtebauliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens. Wir betreuen für Sie etwaig notwendige Änderungsverfahren.
Straßen- und Verkehrsplanung
Die Möglichkeiten und Erfordernisse der Anbindung Ihres Projektes an die überörtlichen Verkehrsadern werden von uns geprüft und mit den zuständigen Straßen- und Verkehrsämtern verhandelt.
Erwerb
Wir begleiten Sie bei der Durchführung von Umlegungsverfahren, Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer und gestalten die mit dem Erwerb verbundenen Vertragsgrundlagen.
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Umlegungsverfahren
Wir betreuen für Sie gesetzliche oder freiwillige Umlegungsverfahren von der Einleitung bis zur Vertretung vor der Kammer für Baulandsachen.
Verhandlung mit Grundstückseigentümern
Ob im Umlegungsverfahren oder bei Vertragsverhandlungen mit dem bisherigen Grundstückseigentümer verhandeln wir für Sie die rechtlichen Konditionen des Erwerbs der für Ihr Projekt notwendigen Immobilie(n).
Notarielle Kaufverträge
Die Verhandlung und Gestaltung von notariellen Kaufverträgen, auch im Rahmen von Fondserwerben übernehmen wir für Sie und können dabei auf unsere langjährige Erfahrung zurückgreifen.
Erbbau
Wenn der Grundstückseigentümer nicht verkaufen möchte, erstellen wir für Sie Erbbaurechtsverträge. Besondere Anforderungen auf Erbbaurechte für Teilgrundstücke und Erwartungen der Banken werden hierbei genauso berücksichtigt wie dem Projekt angemessene Laufzeiten, Rückfallklauseln und Besonderheiten in Sanierungsgebieten.
Miete/Pacht
Im Falle der Veräußerung eines Miet- oder Pachtobjekts tritt der Erwerber anstelle des Vermieters oder Verpächters in das Vertragsverhältnis ein. Dieser Grundsatz gilt gleichermaßen für Grundstücke und Grundstücksteile wie für Wohn- und Geschäftsräume. Er gilt auch für Mietverträge, die nur die Nutzung bestimmter Gebäudeteile zum Gegenstand haben – etwa die Nutzung einer Außenwand zu Werbezwecken oder die Nutzung eines Daches zum Betrieb einer Photovoltaik-Anlage.
Die entsprechende Vorschrift (§ 566 BGB) enthält kein zwingendes Recht. Andererseits soll der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ jedoch zum Leitbild des Mietrechts gehören. Deshalb bestehen gegen eine Abdingbarkeit durch Formularklauseln im Hinblick auf § 307 II BGB Bedenken. Dagegen ist eine vom Gesetz abweichende Regelung durch Individualvereinbarung grundsätzlich zulässig.
Maßgeblicher Zeitpunkt für den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis ist der Eigentumsübergang, d.h. seine Eintragung im Grundbuch.
Der Schutz, den § 566 BGB dem Mieter gewährt, setzt voraus, dass ihm das Mietobjekt vor Eigentumsübergang überlassen (d.h. übergeben) wurde. Bei der Raummiete genügt die Aushändigung der Schlüssel.
Die vorstehenden Grundsätze gelten auch bei einer Veräußerung durch den Insolvenzverwalter bzw. in der Zwangsversteigerung, wo der entscheidende Zeitpunkt für den Eintritt der Zuschlag ist. In den beiden letztgenannten Fällen hat der Ersteher/Erwerber allerdings ein Sonderkündigungsrecht.
Dienstbarkeiten
Die Vereinbarung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Mieters dient dessen Sicherung eines langfristigen gewerblichen Mietverhältnisses vor einer vorzeitigen Beendigung. Sonderkündigungsrechte bestehen etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder nach Veräußerung des Mietobjekts durch einen Insolvenzverwalter.
Wir entwerfen für Sie die „passende“ Mietsicherungsdienstbarkeit und die sog. Sicherungsabrede, durch welche die Dienstbarkeit mit dem Mietvertrag verknüpft wird. Hierin werden die Voraussetzungen geregelt, unter denen der Vermieter die Löschung der Dienstbarkeit verlangen kann. Unser besonderes Augenmerk liegt auf einer präzisen Regelung von Inhalt und Umfang des Nutzungsrechts sowie auf der Rangstelle, an welcher die Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen ist. Dabei erhalten wir kompetente Unterstützung von unserem Notariat, das in diesem Bereich über jahrzehntelange Erfahrung verfügt. Im Rahmen der Sicherungsabrede wird dem Mieter regelmäßig ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass die Dienstbarkeit nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist, nicht an der vorgesehenen Rangstelle oder nicht mit dem vorgesehenen Inhalt eingetragen wird.
Wir beraten Sie umfassend zu allen Gestaltungsmöglichkeiten und vertreten Sie gerne in Verhandlungen mit Vertragspartnern oder finanzierenden Kreditinstituten.
Altlasten
Abhängig von der Vornutzung eines Grundstückes sind detaillierte Regelungen zur Evaluierung und Sanierung von Altlasten und deren Kostenverteilung erforderlich. Hier verfügen wir über langjährige Erfahrungen, die bis in die Zeit vor Inkrafttreten des Bundesbodenschutzgesetztes zurückreichen und jederzeit auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung sind.
Erschließungsplanung
In dieser Phase ist die Möglichkeit des Heranführens aller Medien (Wasser, Abwasser, Gas, digitale Versorgung etc.) zu prüfen. Hierbei unterstützen wir Sie in Verbindung mit unseren Netzwerkern aus den verschiedenen Fachingenieurrichtungen.
Planung
Wir begleiten Sie in Baugenehmigungsverfahren und beraten Sie insbesondere in Bezug auf Imissionsschutz und bei der Abwehr von Nachbarangriffen.
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Baugenehmigungsverfahren
Wir betreuen Ihr Baugenehmigungsverfahren von der Prüfung der Vollständigkeit und Genehmigungsfähigkeit Ihrer Bauvorlagen bis hin zur Prüfung der Berechtigung von Baugenehmigungsgebühren, unberechtigten Auflagen und Verteidigung der Baugenehmigung gegen Nachbarangriffe auch in gerichtlichen Eil- und Hauptsacheverfahren.
Immission protection (disruption)
Ob im Baugenehmigungsverfahren oder in originären immssionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren. Luft-, geruchs-, lärm- oder erschütterungsrelevante Nutzungen Ihres Grundstücks werden von uns betreut. Eingeschlossen sind hierbei erforderliche Planfeststellungsverfahren genauso wie wir Störfallfallbetrieben zur Genehmigung verhelfen.
Abwehr von Nachbarangriffen
Spezialisiert sind wir auf Verteidigung von Genehmigungen gegen Nachbarangriffe und Angriffen von Naturschutzverbänden. Dies gilt sowohl für die mediative Streitbeilegung wie auch für die streitige Auseinandersetzung vor Zivil- und Verwaltungsgerichten.
Errichtung
In der Errichtungsphase Ihres Objektes beraten wir Sie hochspezialisiert.
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Ausschreibung/Vergabeverfahren
Rechtliche Regelungen sind Bestandteil einer jeden Ausschreibung. Hier heißt es, Weichen richtig zu stellen, um Konflikte zu vermeiden. Dies gilt im Besonderen bei der öffentlichen Vergabe von Aufträgen, weil hier in der Regel der Vertrag durch Zuschlagerteilung auf Basis der Ausschreibung zustande kommt.
Fehler, die bei der Aufstellung der Ausschreibung gemacht werden, sind später kaum noch zu reparieren. KKP berät öffentliche Auftraggeber ebenso wie Bieter in allen vergaberechtlichen Fragestellungen, bei der Durchführung von Vergabeverfahren und bei der Sicherstellung des Rechtsschutzes.
Architekten- und Ingenieurverträge
KKP berät Sie in allen Fragen des Architektenrechts, insbesondere bei der Vertragsgestaltung und Vertragsverhandlung von Architektenverträgen, Ingenieurverträgen und Generalplanerverträgen, bei Honorarfragen (Abrechnung nach HOAI) sowie Haftungsfragen.
Wir vertreten Auftraggeber wie auch Architekten außergerichtlich und in gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Bauverträge
KKP berät Sie bei der Abfassung und Verhandlung aller Arten von Bauverträgen (Einzelgewerk, Generalunternehmerverträge und Generalübernehmerverträge).
Aus jahrelanger Erfahrung bei der Beratung von Bauvorhaben mit verschiedensten Volumen (Einfamilienhaus bis Einkaufszentrum) wissen wir, worauf es bei der Vertragsgestaltung ankommt.
Projektsteuerungsverträge
Der Projektsteuerer bildet als Vertreter des Bauherrn das Bindeglied zwischen Bauherrschaft und Baubeteiligten.
KKP berät Bauherren wie auch Projektsteuerer bei der Gestaltung und Verhandlung von Projektsteuerungsverträgen sowie bei deren Umsetzung im Verlauf eines Bauvorhabens.
Da der Projektsteuerer nicht dem Diktat der HOAI unterworfen ist, kann sein Honorar frei vereinbart werden. Aufgrund seiner Stellung zwischen Bauerrn und insbesondere Architekt ist bei der Leistungsdefinition besonderes Augenmerk auf die Schnittstellendefintion zu legen, um Doppelbeauftragungen zu verhindern.
Nachtragsmanagement
Nachträge sind Baualltag. Trotzdem führen Nachträge häufig zu Konflikten, weil bei der Geltendmachung wie auch bei der Prüfung Fehler gemacht werden, die bei richtiger Beratung zu vermeiden wären.
Da KKP Auftragnehmer und Auftraggeber berät, kennen wir beide Seiten und können so konfliktvermeidend oder zumindest konfliktvermindernd beraten. Für uns ist die Kooperationspflicht am Bau nicht nur ein Lippenbekenntnis.
Gewährleistung
Mit Fertigstellung eines Bauvorhabens beginnen leider oft langwierige Auseinandersetzungen um die Qualität der Leistung der Baubeteiligten. KKP unterstützt Sie als Auftraggeber bei der außergerichtlichen wie auch gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche.
Wir beraten Sie aber auch als Auftragnehmer, der mit Mängelrügen konfrontiert wird. In beiden Fällen gilt es, auf Mängel richtig zu reagieren. Aufgrund unserer engen Vernetzung mit Baufachleuten aus den verschiedensten Bereichen können wir Ihnen für viele technische Fragen den geeigneten Sachverständigen vermitteln.
Betrieb
In der Betriebsphase Ihres Objektes unterstützen wir Sie bei folgenden Themen: Mietverträge, Dienstbarkeiten, Baulasten, Nachbarvereinbarungen
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Mietverträge
Wir beraten Sie in allen Fragen des gewerblichen und des Wohnraum-Mietrechts, insbesondere im Rahmen der Gestaltung und Abfassung von Mietverträgen. Dabei kommt es uns entscheidend darauf an, Mietverträge Ihren Bedürfnisse und Interessen entsprechend zu gestalten und zuzuschneiden. Gerne führen wir entweder mit Ihnen oder für Sie auch erforderliche Vertragsverhandlungen. Unsere spezialisierte Beratung und Vertretung erstreckt sich auf die Vermietung/Anmietung von Räumen und allen sonstigen Flächen – etwa zum Zwecke der Installation und des Betriebs von Photovoltaik-Anlagen.
Sind Ihre Mietverträge noch up-to-date?
Wir überprüfen gerne Ihre Mietverträge und unterstützen Sie bei der Gestaltung von Nachträgen zur Anpassung an die Veränderung von tatsächlichen oder rechtlichen Umständen oder an eine geänderte Interessenlage. Hierdurch können Fehler (etwa Regelungslücken oder missverständliche Formulierungen) des Ursprungsvertrags häufig geheilt werden. Weiterhin kann im Falle eines Schriftformmangels eine vorzeitige Kündigung gewerblicher Mietverträge durch den Vertragspartner verhindert werden – eine Aufgabe, die sich, nachdem der BGH jetzt sog. Schriftformheilungsklauseln für unwirksam erklärt hat, in der Praxis sehr häufig stellt.
Für den Fall, dass im laufenden Mietverhältnis Probleme auftreten, sei es durch vertragswidriges Verhalten, die Insolvenz des Vertragspartners oder bei geplanten Mieterhöhungen, bieten wir Ihnen rechtssichere und interessenorientierte Lösungen an.
Bei der Abwicklung von beendeten Mietverhältnissen unterstützen wir Sie insbesondere bei Fragen hinsichtlich bestehender Vermieterpfandrechte an Sachen des Mieters.
Schließlich unterstützen wir Sie auch im Rahmen einer etwaigen Zwangsvollstreckung. Insbesondere im Rahmen der Zwangsräumung können wir Ihnen durch Beratung und Auswahl der Art der Zwangsvollstreckung (Stichwort: Berliner Räumung) zu einer mitunter immensen Kostenersparnis verhelfen.
Dienstbarkeiten
Die Vereinbarung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Mieters dient dessen Sicherung eines langfristigen gewerblichen Mietverhältnisses vor einer vorzeitigen Beendigung. Sonderkündigungsrechte bestehen etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder nach Veräußerung des Mietobjekts durch einen Insolvenzverwalter.
Wir entwerfen für Sie die „passende“ Mietsicherungsdienstbarkeit und die sog. Sicherungsabrede, durch welche die Dienstbarkeit mit dem Mietvertrag verknüpft wird. Hierin werden die Voraussetzungen geregelt, unter denen der Vermieter die Löschung der Dienstbarkeit verlangen kann. Unser besonderes Augenmerk liegt auf einer präzisen Regelung von Inhalt und Umfang des Nutzungsrechts sowie auf der Rangstelle, an welcher die Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen ist. Dabei erhalten wir kompetente Unterstützung von unserem Notariat, das in diesem Bereich über jahrzehntelange Erfahrung verfügt. Im Rahmen der Sicherungsabrede wird dem Mieter regelmäßig ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass die Dienstbarkeit nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist, nicht an der vorgesehenen Rangstelle oder nicht mit dem vorgesehenen Inhalt eingetragen wird.
Wir beraten Sie umfassend zu allen Gestaltungsmöglichkeiten und vertreten Sie gerne in Verhandlungen mit Vertragspartnern oder finanzierenden Kreditinstituten.
Baulasten
Wir beraten und gestalten für Sie zur Durchführung bauordnungsrechtlich erfolgreicher Baugenehmigungsverfahren Vereinigungs-, Grenzabstands-, Leitungs-, Geh- und Fahr-, Stellplatzbaulasten sowie weitere erforderliche Baulasten und verhandeln sie, soweit sie von Dritten abgegeben werden müssen, mit diesen und den Bauordnungsbehörden.
Nachbarvereinbarungen
Vor der streitigen Auseinandersetzung steht für uns die konsensuale Lösung nachbarlicher Konflikte. Wir trauen uns zu, den Widerstand des Nachbarn gegen Ihr Projekt mit kreativen vertraglichen Vereinbarungen in Verhandlung und Gestaltung zu lösen.
Veräußerung
Due Diligence, Kaufvertrag, Altlasten
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Due Diligence
Im Bereich des Grundstückserwerbs, sei es in Form des Immobilienkaufs oder der Gesellschaftsveräußerung, und der Veräußerung stellen wir alle relevanten Daten für Käufer und Verkäufer einer Immobilie zusammen und bereiten sie so juristisch auf, dass eine rechtssichere Kaufentscheidung getroffen werden kann.
Kaufvertrag
Die Verhandlung und Gestaltung von notariellen Kaufverträgen, auch im Rahmen von Fondserwerben übernehmen wir für Sie.
Altlasten
Abhängig von der Vornutzung eines Grundstückes sind detaillierte Regelungen zur Evaluierung und Sanierung von Altlasten und deren Kostenverteilung erforderlich. Hier verfügen wir über langjährige Erfahrungen, die bis in die Zeit vor Inkrafttreten des Bundesbodenschutzgesetztes zurückreichen und jederzeit auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung sind.
Mediation und außergerichtliche Streitbeilegung
Es gibt in allen Lebensbereichen Situationen, beispielsweise in Unternehmen oder in innerfamiliären Konstellationen, dort bedarf es einer Klärungshilfe durch Dritte, weil man selbst oder die Beteiligten den Blick für das Wesentliche verloren haben. Der Gang zum Gericht ist meist nicht der richtige Weg, um solche Situationen deeskalierend und überzeugend für die Zukunft aufzulösen.
Mediation hingegen ist das ideale Mittel, solche Situationen zu einem befriedigenden Resultat zu führen und eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.
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Mediation und außergerichtliche Streitbeilegung
Mediation ist ein strukturiertes Verfahren, bei dem der Mediator als neutraler Vermittler oder Moderator zwischen den Parteien fungiert und mit diesen zusammen eine Vereinbarung zur Streitbeilegung erarbeitet, die von allen Beteiligten als fair, akzeptabel und nachhaltig empfunden wird.
Das Verfahren ist grundsätzlich ergebnisoffen. Ziel der Mediation ist es, die sachliche Eigenwahrnehmung seiner Bedürfnisse zu gewinnen und ein objektives Verständnis für die Situation der Gegenseite aufzubauen. Darauf aufbauend ist der Weg dann freigemacht, für das kreative Finden von tragfähigen gemeinsamen Entscheidungen mit Hilfe des Mediators.
Dieser Ansatz der Mediation unterscheidet sich somit von allen anderen Verfahren der Streitbeilegung. Nicht ein Dritter entscheidet, sondern die Parteien in Eigenverantwortung.
Wir unterstützen Sie gerne beim Auflösen konfliktbehafteter Sachverhalte. Nach einer Situationsanalyse wählen wir aus verschiedenen Methoden diejenige aus, die Sie am Effektivsten zum Ziel führen wird.
