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21.Januar 2022

Der BGH bestätigt die grundsätzliche Möglichkeit einer Anpassung der Gewerbemiete während des Lockdowns

Aus den Bereichen: Immobilie

Gewerbetreibende, die im Corona-Lockdown ihr Geschäft schließen mussten, haben grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miethöhe im Zeitraum der Schließung. Laut BGH begründet die hoheitliche Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage. Allerdings kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an, wieviel Miete letztendlich zu entrichten ist. Eine pauschale 50:50-Lösung lehnt der BGH ab (Urteil v. 12.01.2022; Az: XII ZR 8/21).


Der BGH hatte sich mit der Klage des Vermieters eines Textil-Discounters zu beschäftigen, welcher wegen einer Schließungsanordnung die Mietzahlung eingestellt hatte. In I. Instanz wurde der Mieter zur Zahlung der vollen Miete verurteilt. Das OLG hob dieses Urteil auf uns entschied stattdessen, dass der Mieter nur die Hälfte der Miete zu zahlen habe. Der BGH hob dieses Urteil des OLG auf. Er vertritt ebenso wie das OLG zwar die Auffassung, dass eine Anpassung der Miethöhe bei angeordneten Geschäftsschließungen nach den Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage zu erfolgen habe und verlangt als weiteres Kriterium einer Anpassung, dass den Vertragspartnern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Hierzu führt der BGH aus, dass für die wirtschaftlichen Nachteile eines Mieters im Falle einer pandemiebedingten Schließung keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich sei und sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht habe, welches von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst sei. Deshalb komme auch eine pauschale Betrachtungsweise bzw. eine pauschale Vertragsanpassung dahingehend, dass jeder grundsätzlich die Hälfte der Miete zu zahlen habe, nicht in Betracht. Vielmehr muss laut BGH eine sorgfältige Einzelfallprüfung durchgeführt werden, bei welcher die Nachteile des Gewerbetreibenden zu berücksichtigen sind. Dabei müsse auch darauf geachtet werden, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat und ergreifen konnte, um drohende Verluste zu vermindern. Zu berücksichtigen sind auch womöglich gezahlte staatliche Leistungen, die der Mieter zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch mögliche Leistungen aus der Betriebsversicherung spielen eine Rolle. Bei der Einzelfallbewertung außen vor bleiben laut BGH jedoch staatliche Unterstützungsmaßnahmen auf der Basis eines Darlehens, da diese keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen darstellen.