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11.April 2022

Aktuelle BGH-Urteile zur Schriftform sowie zu Flächenabweichungen

Aus den Bereichen: Immobilie

§ 550 BGB schreibt bekanntlich für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform vor, andernfalls ist der Vertrag vorzeitig kündbar. Diese ursprünglich als Erwerberschutzvorschrift gedachte Regelung hat sich in den letzten Jahren zu einer „Mieterfluchtvorschrift“ entwickelt. Mieter suchen Schriftformmängel, um sich aus langfristigen vertraglichen Verpflichtungen lösen zu können. Der XII. Zivilsenat hat in den letzten Jahren in zahlreichen Entscheidungen die Anforderungen an die Schriftform immer weiter abgesenkt. Dabei ging es zum einen um die einzuhaltenden Formerfordernisse und zum anderen um die Frage, welche vertraglichen Vereinbarungen überhaupt schriftlich fixiert werden müssen.

Bezüglich Vereinbarungen über die Miethöhe hat der BGH entschieden, dass sie nur dann der Schriftform unterfallen, wenn sie für mehr als ein Jahr gelten sollen. Dies bedeutet, dass Vereinbarungen über eine befristete Minderung der Miete wegen Gebrauchsbeeinträchtigungen dann nicht schriftlich abgeschlossen werden müssen, wenn sie jeweils für weniger als 12 Monate gelten sollen. Die Laufzeit ist dabei für jede einzelne Abrede zu betrachten, weil sie die Vertragsparteien und einen evtl. Erwerber auch nur insoweit binden. Rechtlich unerheblich soll es demzufolge sein, wenn die Mietvertragsparteien Kettenvereinbarungen schließen, deren Laufzeit in der Summe die Jahresfrist überschreiten.

Abweichungen zwischen vereinbarter und tatsächlicher Fläche können einen Mangel der Mietsache darstellen. Dies gilt sowohl bei Abweichungen unter wie auch über 10 %. Im letzten Fall wird unwiderlegbar vermutet, dass es durch die Abweichung zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung kommt. Bei einer Abweichung unter 10 % hat der Mieter konkret darzulegen und ggf. zu beweisen, dass durch Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (so der BGH im Urteil vom 25.11.2020 – XII ZR 40/19).

Erforderlich ist in beiden Fällen, dass sowohl die Sollbeschaffenheit, die sich aus dem Mietvertrag ergibt, wie auch die Istbeschaffenheit festgestellt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Mietvertragsparteien wirksam vereinbaren können, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind (BGH-Beschluss vom 22.06.2021). Dies gilt insbesondere für Freiflächen wie Balkone, Loggien und Terrassen.