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01.Dezember 2021

Aktuelle BGH-Rechtsprechung zur ordentlichen Kündigung durch den Vermieter

Aus den Bereichen: Immobilie

1. Ordentliche Kündigung wegen einer Pflichtwidrigkeit des Mieters

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass die ordentliche Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen einer schuldhaften (nicht unerheblichen) Vertragsverletzung des Mieters nicht zwingend eine Abmahnung durch den Vermieter voraussetzt. Er hat aber ausgeführt, dass der Abmahnung für eine solche Kündigung insofern Bedeutung zukommen kann, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht (BGH in NZM 2020, 885).

2. Eigenbedarfskündigung 

Der BGH hat entschieden, dass Ehegatten auch dann zu den „Familienangehörigen“ im Sinne von § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB gehören, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind. Der BGH orientiert sich im Rahmen seiner Entscheidung an dem Personenkreis, dem das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt – unabhängig vom Vorliegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen ist (BGH in NZM 2020, 984).

Im Falle eines Wegfalls des Eigenbedarfs muss der Vermieter den Mieter auf diesen hinweisen. Diese Hinweispflicht besteht aber nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Nur bis zu diesem Zeitpunkt handelt der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er sich weiterhin auf die Wirkungen der Kündigung beruft. Eine nachvertragliche Hinweispflicht des Vermieters gibt es nicht. Hieran ändert sich auch dann nichts, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist bewilligt wird (BGH in NZM 2021, 132).

3. Verwertungskündigung 

Der BGH hat entschieden, dass der ersatzlose Abriss eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 darstellt. Hierzu hat er ausgeführt, dass die bloße Vermeidung von Bewirtschaftungskosten nicht die für eine Verwertungskündigung erforderliche Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Wertes darstellt (BGH in NZM 2021, 271). Sollen durch den Abriss solche Kosten vermieden werden, so kann er ausnahmsweise eine Kündigung nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB rechtfertigen, falls dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen.